Mietrendite berechnen 2026
026: Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilienkäufer
Die Mietrendite ist das entscheidende Kriterium für Anleger beim Immobilienkauf. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich durch Mieteinnahmen zurückflie?en. Wer die Mietrendite falsch berechnet, trifft die falsche Kaufentscheidung.
Lesezeit: ca. 4 Minuten
Mietrendite berechnen: Schritt für Schritt
Schritt 1: Bruttomietrendite
Die einfachste Berechnung ? aber ohne Kosten:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Schritt 2: Nettomietrendite
Realistischer, weil Kosten berücksichtigt:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete ÷ Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100
| Rechenbeispiel | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| + Kaufnebenkosten (10 %) | + 25.000 € |
| = Gesamtinvestition | 275.000 € |
| Jahreskaltmiete | 12.000 € (= 1.000 €/Monat) |
| – Hausgeld/Verwaltung (15 % der Miete) | – 1.800 € |
| – Instandhaltungsrücklage (5 % der Miete) | – 600 € |
| – Leerstandsrisiko (3 % der Miete) | – 360 € |
| = Netto-Jahresertrag | 9.240 € |
| Nettomietrendite | 9.240 € 275.000 € 100 = 3,36 % |
Was ist eine gute Mietrendite?
| Rendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| < 3 % | Niedrig ? nur bei Wertsteigerung sinnvoll | M?nchen, Hamburg Innenstadt |
| 3?4 % | Mittel ? markt?blich in Gro?städten | Berlin, Frankfurt, Stuttgart |
| 4?5 % | Gut ? attraktive Rendite | Mittelstädte, Städte mit Nachfrage |
| 5?7 % | Sehr gut ? hohe laufende Rendite | B- und C-Lagen mit Nachfrage |
| > 7 % | Hoch ? Risikopremium? Sorgfalt! | Strukturschwache Regionen |
Kaufpreisfaktor: Die Umkehrung der Mietrendite
Der Kaufpreisfaktor (oder Multiplikator) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ? Jahreskaltmiete
- Kaufpreisfaktor 20 = Bruttomietrendite 5 %
- Kaufpreisfaktor 25 = Bruttomietrendite 4 %
- Kaufpreisfaktor 30 = Bruttomietrendite 3,3 %
- Kaufpreisfaktor 35 = Bruttomietrendite 2,9 %
- Mietspiegel: Aktuelle Vergleichsmieten
- Mehrfamilienhaus: Rendite & Verwaltung
- Gewerbeimmobilien: Renditen von 3–7%
- Immobilie vermieten: Der komplette Vermieter-Leitfaden
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Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Weiterführende Ressourcen
- Nettomietrendite kostenlos berechnen (kapitalanlage.one) – Interaktiver Rechner: Brutto- und Nettomietrendite auf einen Blick.
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