Anschlussfinanzierung Immobilie: Zinsen, Vergleich – Was tun

Anschlussfinanzierung – Die Laufzeit Ihrer zinsgünstigen Finanzierung neigt sich dem Ende zu, die Sollzinsbindung läuft aus.

Lesezeit: ca. 7 Minuten

Zinsbindung vorbei, Restschuld vorhanden. Was nun?

Die Antwort lautet:

Anschlussfinanzierung

Bei Abschluss Ihres Baukredits haben Sie einen Festzins und die Laufzeit der Finanzierung bestimmt. Wenn der Festzins Ihres Baukredits ausläuft, bleibt oftmals eine Restschuld vorhanden. Hierfür benötigen Sie eine sogenannte Anschlussfinanzierung.

Ein Beispiel

Warum eine Anschlussfinanzierung oftmals notwendig ist, veranschaulicht dieses Beispiel.

Darlehensbetrag: 200.000 €

Jährlicher Sollzins: 2 %

Tilgungssatz: 2 %

Sollzinsbindung: 15 Jahre

Restschuld nach Zinsbindung: 130.000 €

Nach Ablauf der Erstfinanzierung liegt die Restschuld bei mehr als der Hälfte des Darlehensbetrags. Um diese Restschuld zu tilgen, sind Sie auf einen neuen Kredit angewiesen. Ob der Zinssatz Ihrer Anschlussfinanzierung günstiger oder teurer wird, hängt von der aktuellen Zinsentwicklung ab. Sparpotenzial ergibt sich besonders durch frühzeitige Planung.

Anschlussfinanzierung frühzeitig planen und vergleichen

Je früher Sie damit beginnen, sich über eine Anschlussfinanzierungen zu informieren, desto mehr Zeit haben Sie, Angebote einzuholen und zu vergleichen. Wir empfehlen sich 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu informieren.

6 bis 12 Monate vor Laufzeitende mit Planung der Anschlussfinanzierung beginnen.

Vergleichen Sie neben Ihrer Hausbank auch andere Banken und Kreditinstitute. Sind die Angebote günstiger als das Ihrer Hausbank, sollten Sie eine Umschuldung in Erwägung ziehen.

Bausteine einer günstigen Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie bei der Entscheidung für die zweite Finanzierung besonders auf diese Faktoren achten:

Zinsen

Sollzinsbindung

Tilgung

Sondertilgungen

Achtung: Der Tilgungssatz ist wichtiger als der Zins. Je schneller Sie tilgen, desto schneller ist das Baugeld zurückgezahlt – und desto weniger Jahre zahlen Sie folglich Zinsen. Experten-Tipp:

In Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung sinnvoll, um niedrige Zinsen langfristig zu sichern.

Wie die aktuelle Zinslage bei einer Anschlussfinanzierung aussieht, lernen Sie jetzt.

Anschlussfinanzierung 2026: Die aktuelle Lage

Auslaufende Finanzierung aus den letzten 10 Jahren:

• Anschlussfinanzierung nicht unbedingt günstiger
• Grund: Zinsniveau heute ähnlich wie vor 10 Jahren

Der Zinsanstieg aus der ersten Jahreshälfte setzt sich derzeit weiter fort. Seit August steigen die Bauzinsen recht stetig und sind insgesamt um etwa 1,3 Prozentpunkte gestiegen. Kurzfristige Prognose:

Zinsentwicklung in beide Richtungen möglich.

Mittelfristig steigen die Zinsen wahrscheinlich in Richtung von 5 Prozentpunkten. Der Zinsunterschied zwischen einer 10-Jahres-Laufzeit und 15-Jahres-Laufzeit sind gering.

Aktuelle Zinsen bei Anschlussfinanzierung

Neue Zinsbindung / Zinssatz Anschlussfinanzierung

• 5 Jahre / ca. 4,0%
• 10 Jahre / ca. 4,0%
• 15 Jahre / ca. 4,1%
• 20 Jahre / ca. 4,3%

Anschlussfinanzierungen – das sind Ihre Möglichkeiten

Bei der Weiterfinanzierung sind die drei am weitesten verbreiteten Wege:

Prolongation

Umschuldung

Forward-Darlehen

Worum genau es sich dabei handelt, in Kurzform.

Prolongation: Bei der Hausbank bleiben

Prolongation bedeutet Verlängerung. Es handelt sich also um die Fortführung des Erstkredits bei Ihrer Hausbank – jedoch mit aktualisierten Zinsen und Tilgungsraten. Vorteile dieser Anschlussfinanzierung:

• Bonität wird nicht erneut von Ihrer Hausbank geprüft
• Weg zum Notar fällt weg, da Grundschuld nicht an einen anderen Kreditgeber übertragen werden muss

Achtung: In den meisten Fällen erhalten Sie bei anderen Kreditinstituten bessere Konditionen. Vergleichen Sie erst verschiedene Angebote bevor Sie sich entscheiden. Mit Glück lässt sich der Sollzins Ihrer Hausbank mit Verweis auf günstigere Angebote ein wenig drücken.

Umschuldung: Wechsel des Kreditinstituts

Nach Ende der Zinsbindung können Sie das Kreditinstitut wechseln, ohne eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Hausbank zu zahlen. Man spricht in diesem Fall von einer Umschuldung. Vorteile bei der Umschuldung:

• Möglichkeit das beste Angebot auf dem Markt zu wählen
• hohe Chance auf bessere Konditionen als bei Hausbank

Nachteile einer Umschuldung:

• erneute Bonitätsprüfung nötig
• es fallen Gebühren für die Übertragung der Grundschuld beim Notar an

In der Regel lohnt sich die Umschuldung trotzdem: einige Hunderte Euro Aufwand stehen einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro gegenüber.

Forward-Darlehen: Zinsen im Voraus reservieren

Wenn Sie sich sehr früh über eine Anschlussfinanzierung informieren, während die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung noch einige Jahre läuft, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen empfehlenswert sein. In Niedrigzinsphasen können Sie sich so günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung bereits 60 Monate vor Ende der Zinsbindung sichern. Vorteile eines Forward-Darlehens:

• günstige Zinsen können „reserviert“ werden
• lohnt sich in Niedrigzinsphasen

Achtung: Für diesen Service verlangen Banken einen kleinen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Diese Bereitstellungszinsen liegen bei ca. 0,02% und erhöhen sich, je weiter der Beginn der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt.

Anschlussfinanzierung: 3 Strategien bei hohen Zinsen

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Expertenvideo: Anschlussfinanzierung: So bekommst du die besten Konditionen

Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG (YouTube)

✓ Zuletzt aktualisiert: April 2026