Anschlussfinanzierung 2026: Prolongation, Umschuldung & Forward
026: Was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft?
Wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits ausläuft, müssen Sie die Restschuld neu finanzieren. Das ist ein kritischer Moment: Schlechte Vorbereitung kann tausende Euro mehr kosten. Wer frühzeitig vergleicht und verhandelt, spart erheblich. Dieser Ratgeber erklärt alle Optionen – von Prolongation über Umschuldung bis zum Forward-Darlehen.
Lesezeit: ca. 4 Minuten
Ihre drei Optionen bei der Anschlussfinanzierung
| Option | Aufwand | Kosten | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Prolongation (gleiche Bank) | Gering | Oft 0,2–0,5 % teurer als Markt | Nur wenn Angebot wirklich gut |
| Umschuldung (andere Bank) | Mittel (Notar, Grundbuch) | Einmalig ca. 200–500 € | Empfohlen bei >0,2 % Zinsvorteil |
| Forward-Darlehen | Gering (heute abschließen) | Zinsaufschlag 0,01–0,03 % je Monat | Sinnvoll wenn Zinsen steigen könnten |
Wann Forward-Darlehen abschließen?
| Verbleibende Laufzeit | Forward-Aufschlag (ca.) | Empfehlung |
|---|---|---|
| 36 Monate | + 0,36–0,54 % | Abwarten, außer starke Zinssteigerung erwartet |
| 24 Monate | + 0,24–0,36 % | Prüfen, wenn Zinsniveau niedrig |
| 12 Monate | + 0,12–0,18 % | Empfohlen bei Zinsanstieg-Erwartung |
| 6 Monate | + 0,06–0,09 % | Fast immer sinnvoll zu vergleichen |
Umschuldungskosten: Was fällt an?
Bei einem Bankwechsel zur Anschlussfinanzierung entstehen Kosten: Notar (ca. 0,3 % der Grundschuldübertragung), Grundbuchänderung (ca. 0,1 %) und ggf. eine Grundschuldabtretung (~150–300 €) statt Neubestellung. Bei einem Zinsvorteil von 0,3 % auf 200.000 € sparen Sie 600 €/Jahr – die einmaligen Kosten von ca. 500 € amortisieren sich im ersten Jahr.
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Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Weiterführende Informationen: Deutsche Bundesbank
Weiterführende Ressourcen
- Baufinanzierung jetzt abschließen oder warten? Prognose & Optionen (immobilien-erfahrung.de) – Drei Szenarien für die Zinsentwicklung und was das für Anschlussfinanzierer konkret bedeutet.
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