Mehrfamilienhaus kaufen 2026: Rendite, Finanzierung & Verwaltung
026: Rendite, Finanzierung & Verwaltung
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist die klassischste Form der Immobilieninvestition. Mit mehreren Mieteinheiten unter einem Dach streuen Sie Leerstandsrisiko und erzielen höhere absolute Mieteinnahmen. Gleichzeitig ist die Verwaltung aufwändiger und die Finanzierung anspruchsvoller als bei Einzelwohnungen. Dieser Ratgeber zeigt, wann sich ein MFH-Kauf lohnt.
Lesezeit: ca. 4 Minuten
Mehrfamilienhaus: Renditekennzahlen
| Kennzahl | Zielwert | Formel |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | > 5 % | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 |
| Nettomietrendite | > 3,5 % | (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 |
| Kaufpreisfaktor | < 20 | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete |
| Leerstandsquote | < 5 % | Leerstehende Einheiten ÷ Gesamteinheiten |
MFH-Kosten: Was Käufer einplanen müssen
| Kostenart | Einmalig | Laufend |
|---|---|---|
| Kaufpreis & Nebenkosten | 8–12 % Nebenkosten | – |
| Instandhaltungsrücklage | – | 10–15 €/m²/Jahr |
| Hausverwaltung | – | 25–45 €/Einheit/Monat |
| Leerstand (Rückstellung) | – | 5–10 % der Mieteinnahmen |
| Gebäudeversicherung | – | 0,5–1,5 € /m²/Jahr |
| Steuerlicher Gewinn (ESt) | – | Einkommensteuer auf Überschuss |
Steuerliche Vorteile beim MFH
Vermieter können bei Mehrfamilienhäusern erhebliche Steuervorteile nutzen: 2 % Abschreibung (AfA) jährlich auf den Gebäudeanteil (nicht Grundstück), Zinsen als Werbungskosten vollständig absetzbar, Reparaturen sofort oder über 5 Jahre absetzbar, Hausverwaltungskosten absetzbar. Ein Steuerberater kann die genaue Vorteilhaftigkeit für Ihre Einkommenssituation berechnen.
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Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Weiterführende Informationen: Statistisches Bundesamt (Destatis)
Weiterführende Ressourcen
- Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Rendite, Finanzierung, Risiken (kapitalanlage.one) – Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich ein MFH? Praxisbeispiele und Checkliste.
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