Kaufen Oder Mieten 2026
Die Frage ?Kaufen oder Mieten?“ ist in Deutschland so aktuell wie nie. Mit gesunkenen Immobilienpreisen, immer noch erhöhten Zinsen und steigenden Mieten in Ballungsr?umen ist die Antwort 2026 komplexer denn je. Wir geben Ihnen eine ehrliche Entscheidungshilfe.
Lesezeit: ca. 7 Minuten
Die Rahmenbedingungen 2026
| Faktor | 2021 (Boom) | 2026 (aktuell) | Trend |
|---|---|---|---|
| Bauzinsen 10J | ~1% | ~3,3% | leicht sinkend |
| Immobilienpreise | Hoch | -10 bis -20% in vielen Regionen | stabilisierend |
| Mieten (st?dtisch) | moderat steigend | stark steigend (+8-15% p.a.) | weiter steigend |
| Eigenkapital-Anforderung | 20% | 20% | stabil |
Wann spricht alles F?R den Kauf?
- Sie planen, die Immobilie mindestens 10 Jahre zu nutzen
- Sie haben 20%+ Eigenkapital verfügbar (ohne Notgroschen zu pl?ndern)
- Die Monatsrate liegt unter 35% Ihres Nettoeinkommens
- Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung würde mehr als 70% der Finanzierungsrate kosten
- Sie kaufen in einer Region mit stabiler oder wachsender Nachfrage
Wann spricht alles F?R das Mieten?
- Ihr Besch?ftigungsverh?ltnis ist unsicher oder Sie planen berufliche Ortswechsel
- Sie haben weniger als 15% Eigenkapital ? Vollfinanzierung zu 3,3% Zinsen ist teuer
- Kaufpreise in Ihrer Wunschregion sind noch deutlich über dem langj?hrigen Mittel
- Die Monatsrate wäre mehr als 40% Ihres Nettoeinkommens
Der Vergleich in Zahlen: 400.000? Wohnung in M?nchen
Kaufszenario:
- Eigenkapital: 100.000? (25%), Darlehen: 300.000? + 47.000? Nebenkosten = 347.000? Gesamtaufwand
- Monatsrate bei 3,3% / 2% Tilgung: 1.325?
- Nach 30 Jahren: Wohnung abbezahlt, Verm?genswert ~400.000?600.000?
Mietszenario:
- Aktuelle Kaltmiete für vergleichbare Wohnung: ~1.500?2.000?/Monat (M?nchen)
- Nach 30 Jahren: 540.000?720.000? gezahlte Miete, kein Verm?genswert
Fazit M?nchen: Kaufen ist bei diesen Mietpreisen trotz höherer Zinsen fast immer die bessere Entscheidung ? wenn das Eigenkapital vorhanden ist.
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| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Rate/Monat | Restschuld Ende |
|---|
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Häufige Fragen
Werden Immobilienpreise 2026 weiter fallen?
Leicht möglich in manchen Regionen, aber kein starker weiterer Rückgang erwartet. Der Boden scheint in den meisten Ballungsr?umen erreicht. Treiber für Stabilisierung: Wohnungsmangel, steigende Baukosten, Bev?lkerungswachstum in Städten.
Lohnt sich Mieten und parallel ETF-Sparen?
Nur wenn Ihre Miete wirklich günstig ist (unter 0,4% des Kaufpreises pro Monat) UND Sie die Differenz zur Finanzierungsrate konsequent in ETFs investieren. In der Praxis funktioniert das selten ? diszipliniert genug investieren die wenigsten.
Weiterf?hrend: Eigenkapital richtig einsetzen | Kaufnebenkosten einplanen | Finanzierungsrechner
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Der Miete-Kauf-Vergleich in Zahlen
Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie die Gesamtkosten über einen Zeithorizont von 10?15 Jahren vergleichen. Kaufen bedeutet: Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Nebenkosten. Mieten bedeutet: Warmmiete + entgangene Anlagerendite des Eigenkapitals.
Rechenbeispiel: 300.000 € Wohnung, Berlin, 10 Jahre
| Position | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Monatliche Rate / Miete | 1.450 € (inkl. Tilgung) | 1.100 € Kaltmiete |
| Eigenkapitalkosten (60.000 €) | entf?llt (investiert) | ca. 150 €/Monat (3% p.a.) |
| Instandhaltung (~1%/Jahr) | 250 €/Monat | entf?llt |
| Gesamtkosten/Monat | ~1.700 € | ~1.250 € |
| Aufgebaut nach 10 Jahren | ~75.000 € Eigenkapital | 0 € Eigenkapital |
Das Rechenbeispiel zeigt: Kaufen ist teurer im Monat, baut aber Verm?gen auf. Bei steigenden Immobilienpreisen lohnt es sich ? bei fallenden Preisen kann es ein Verlustgesch?ft werden.
5 Faktoren, die den Vergleich entscheiden
- Mietpreissteigerung: Steigt die Miete jährlich um 2?3%, wird Kaufen langfristig günstiger.
- Immobilienpreisentwicklung: In strukturstarken Regionen (M?nchen, Hamburg, Stuttgart) bleiben Kaufpreise stabil oder steigen. In strukturschwachen Regionen ist das Risiko höher.
- Zinsniveau: Bei 3,5% Zinsen ist der Break-even-Zeitpunkt für Kaufen ca. 12?15 Jahre. Bei 2% nur 7?10 Jahre.
- Haltedauer: Kaufen lohnt sich fast immer ? wenn Sie mindestens 10 Jahre bleiben.
- Eigenkapital: Mindestens 20% Eigenkapital senkt die Finanzierungskosten erheblich. Bei weniger als 10% sollten Sie lieber noch warten.
Wann klar Kaufen, wann klar Mieten?
Kaufen empfehlenswert wenn…
- Mindestens 20% Eigenkapital vorhanden
- Geplante Wohndauer: 10+ Jahre
- Sicheres, stabiles Einkommen
- Immobilienpreis fair bewertet (nicht auf Hype-Niveau)
- Monatliche Rate unter 35% des Nettoeinkommens
Mieten besser wenn…
- Eigenkapital unter 10% des Kaufpreises
- Berufliche oder famili?re Flexibilität wichtig (Umzug in 3?5 Jahren denkbar)
- Lokaler Markt stark überhitzt (Preis/Miete-Verh?ltnis über Faktor 30)
- Immobilienpreise in der Region zuletzt gefallen ? weiterer Rückgang erwartet
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Bauzinsen 2026: Was Sie bei der Beratung wissen müssen
Ein Beratungsgespräch zur Baufinanzierung sollte Sie gut vorbereitet antreffen. Kennen Sie Ihren Beleihungsauslauf (LTV), denn dieser beeinflusst den Zinssatz direkt: Unter 60% LTV gibt es die besten Konditionen, über 80% steigen die Zinsen deutlich.
Bringen Sie zur Beratung mit: Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, Kontoauszüge der letzten 3 Monate, eine Selbstauskunft, das Exposé der Immobilie und – falls vorhanden – Ihren aktuellen Bausparvertrag oder laufende Darlehen.
So viel zahlen Sie bei verschiedenen Zinssätzen
| Darlehensbetrag | Zins 3,0% | Zins 3,5% | Zins 4,0% |
|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 833 EUR/Monat | 875 EUR/Monat | 917 EUR/Monat |
| 300.000 EUR | 1.250 EUR/Monat | 1.313 EUR/Monat | 1.375 EUR/Monat |
| 400.000 EUR | 1.667 EUR/Monat | 1.750 EUR/Monat | 1.833 EUR/Monat |
| 500.000 EUR | 2.083 EUR/Monat | 2.188 EUR/Monat | 2.292 EUR/Monat |
Hinweis: Diese Werte zeigen nur den Zinsanteil (ohne Tilgung). Bei 2% Tilgung kommen entsprechend 333/500/667/833 EUR hinzu. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner für Ihre individuelle Berechnung.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich kaufen statt mieten 2026?
Kaufen lohnt sich, wenn: die Mietrendite über den Finanzierungskosten liegt, Sie mindestens 5-10 Jahre in der Immobilie bleiben, ausreichend Eigenkapital vorhanden ist und der Kaufpreis fair ist.
Wie berechne ich, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist?
Vergleichen Sie monatliche Kaltmiete mit monatlicher Finanzierungsrate inkl. Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen und entgangenem Zinsertrag auf das Eigenkapital.
Was ist der Mietmultiplikator beim Immobilienkauf?
Der Mietmultiplikator (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Unter 25 gilt als günstig, über 30 als teuer. 2026 liegen viele Städte über 35.
Macht Mieten als Altersvorsorge Sinn?
Mieten kann Sinn machen, wenn das gesparte Kapital besser angelegt wird. Eigentum bietet Mietfreiheit im Alter, Mieter benötigen höheres Kapital. Beides hat Vor- und Nachteile.
