Hausverkauf ohne Makler 2026
026 – Ablauf, Kosten und Risiken
Wer sein Haus privat verkauft, spart die Maklerprovision von 3–7 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 EUR wären das 12.000–28.000 EUR. Doch der Privatverkauf erfordert Zeit, Wissen und Vorbereitung – diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt, worauf es ankommt.
026
| Kostenposition | Ohne Makler | Mit Makler |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 0 EUR | 3,57 % (AN) + 3,57 % (AG) = ca. 28.560 EUR bei 400k |
| Energieausweis | 80–500 EUR | 80–500 EUR (immer nötig) |
| Wertermittlung (Sachverständiger) | 500–1.500 EUR (empfohlen) | Inklusive im Service |
| Inserate (ImmoScout, Immowelt) | 100–500 EUR | 0 EUR (Makler übernimmt) |
| Notarkosten | ca. 1–1,5 % des Kaufpreises | ca. 1–1,5 % (unverändert) |
| Zeitaufwand | Hoch (20–50 Stunden) | Gering |
Hausverkauf privat – Schritt für Schritt
| Schritt | Aufgabe | Tipp |
|---|---|---|
| 1. Wertermittlung | Verkehrswert ermitteln (Sachverständiger oder Online-Tool) | Ø Quadratmeterpreise aus Marktberichten vergleichen |
| 2. Unterlagen zusammenstellen | Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Flurkarte | Alles beim Grundbuchamt und der Gemeinde beantragen |
| 3. Exposé erstellen | Professionelle Fotos, vollständige Beschreibung | Homestaging erhöht Verkaufspreise um 5–10 % |
| 4. Inserieren | ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen | Preis leicht über Zielpreis setzen (Verhandlungsspielraum) |
| 5. Besichtigungen | Interessenten qualifizieren, Finanzierungsnachweis verlangen | SCHUFA-Auskunft der Interessenten einholen |
| 6. Kaufvertrag | Notar beauftragen, Kaufvertrag prüfen lassen | Anwalt für Vertragscheck empfehlenswert |
Welche Dokumente brauche ich für den Hausverkauf?
- Pflicht: Aktueller Energieausweis (Pflicht seit 2014, Bußgeld bis 15.000 EUR)
- Notwendig: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Grundrisse, Flurkarte
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der WEG-Versammlung, Abrechnungen
- Empfehlenswert: Baujahr und Baudokumentation, Sanierungsnachweise, Mietverträge bei Vermietung
Spekulationssteuer beim Hausverkauf
Achtung: Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt Spekulationssteuer auf den Gewinn. Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien, die im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren selbst bewohnt wurden – hier entfällt die Steuer.
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FAQ – Hausverkauf ohne Makler
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Der Immobilienkauf 2026 – Worauf Sie achten müssen
Ein Immobilienkauf ist die größte Investition im Leben der meisten Menschen. Neben dem Kaufpreis kommen Nebenkosten von 8–15 % dazu: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbucheintragung (0,5 %) und Maklerprovision (3,57 % je Seite). Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR entstehen so bis zu 60.000 EUR Nebenkosten.
Die Finanzierung sollte solide stehen, bevor man ernsthaft sucht. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank stärkt die Verhandlungsposition und zeigt dem Verkäufer, dass Sie ernsthaft sind. Empfehlenswert: mindestens 20 % Eigenkapital einbringen, damit sind Nebenkosten gedeckt und die Bank bietet bessere Konditionen.
Lage, Lage, Lage – der wichtigste Faktor bei Immobilien
Die Lage bestimmt langfristig den Wert einer Immobilie. Wichtige Faktoren sind Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufen), Bevölkerungsentwicklung der Region, Leerstandsquote und Mietpreisniveau. In strukturschwachen Regionen können Kaufpreise zwar günstig sein, aber das Wertsteigerungspotenzial und die Vermietbarkeit sind oft gering.
Eine Faustformel für Kapitalanleger: Der Kaufpreis sollte nicht mehr als das 25-fache der Jahresmiete betragen (Kaufpreismultiplikator). In Großstädten wie München oder Frankfurt liegen Multiplikatoren oft bei 35–50 – was die Eigennutzung attraktiver macht als die Kapitalanlage.
Energieeffizienz: Immer wichtiger beim Hauskauf
Seit der Energiekrise 2022 spielt der Energieausweis eine entscheidende Rolle. Gebäude mit schlechter Energiebilanz (Klasse F–H) sind günstiger in der Anschaffung, aber teuer im Betrieb und im Wert langfristig benachteiligt. KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung (BEG-Zuschüsse bis 45 %) machen Modernisierungen attraktiv.
Weiterführende Informationen: Statistisches Bundesamt (Destatis)
