Maklerkosten Hauskauf 2026

026: Was zahlen Käufer wirklich?

Maklerkosten sind beim Hauskauf eine der größten variablen Kostenpositionen. Seit dem Bestellerprinzip (2020) darf der Käufer maximal die H?lfte der Maklerprovision zahlen. Trotzdem landen schnell 10.000 € oder mehr auf der Rechnung des Käufers. Hier erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen.

Lesezeit: ca. 5 Minuten

Bestellerprinzip seit 2020: Was hat sich ge?ndert?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienh?usern und Eigentumswohnungen das Bestellerprinzip:

• Wer den Makler beauftragt (= bestellt), muss mindestens die H?lfte der Provision zahlen
• Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer
• Gesamtprovision ist weiterhin frei verhandelbar ? ?blich sind 5,95?7,14 % (inkl. MwSt.)
• Maklergebühren sind erst f?llig, wenn der Kauf tats?chlich zustande kommt

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Sind Maklerkosten verhandelbar?

Ja ? die Maklerprovision ist grunds?tzlich frei verhandelbar. In der Praxis haben Käufer aber wenig Verhandlungsspielraum, da der Makler meist vom Verkäufer beauftragt wird. Trotzdem gibt es Wege, Maklerkosten zu reduzieren oder ganz zu vermeiden:

1. Provisionsfreie Inserate suchen: ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen haben Filter für „provisionsfrei“
2. Direkt vom Eigent?mer kaufen: Viele private Verkäufer inserieren ohne Makler
3. Provision nachverhandeln: Bei höherpreisigen Objekten manchmal möglich
4. Neubau direkt vom Bautr?ger: Oft ohne Maklerprovision

Maklerkosten von der Steuer absetzen?

Beim privaten Eigenheim sind Maklerkosten nicht steuerlich absetzbar. Bei Vermietungsobjekten (Kapitalanlage) z?hlen sie jedoch zu den Anschaffungskosten und können über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.

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Rechenbeispiel: Was zahlen Käufer?

Der Immobilienkauf 2026 – Worauf Sie achten müssen

Ein Immobilienkauf ist die größte Investition im Leben der meisten Menschen. Neben dem Kaufpreis kommen Nebenkosten von 8–15 % dazu: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbucheintragung (0,5 %) und Maklerprovision (3,57 % je Seite). Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR entstehen so bis zu 60.000 EUR Nebenkosten.

Die Finanzierung sollte solide stehen, bevor man ernsthaft sucht. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank stärkt die Verhandlungsposition und zeigt dem Verkäufer, dass Sie ernsthaft sind. Empfehlenswert: mindestens 20 % Eigenkapital einbringen, damit sind Nebenkosten gedeckt und die Bank bietet bessere Konditionen.

Lage, Lage, Lage – der wichtigste Faktor bei Immobilien

Die Lage bestimmt langfristig den Wert einer Immobilie. Wichtige Faktoren sind Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufen), Bevölkerungsentwicklung der Region, Leerstandsquote und Mietpreisniveau. In strukturschwachen Regionen können Kaufpreise zwar günstig sein, aber das Wertsteigerungspotenzial und die Vermietbarkeit sind oft gering.

Eine Faustformel für Kapitalanleger: Der Kaufpreis sollte nicht mehr als das 25-fache der Jahresmiete betragen (Kaufpreismultiplikator). In Großstädten wie München oder Frankfurt liegen Multiplikatoren oft bei 35–50 – was die Eigennutzung attraktiver macht als die Kapitalanlage.

Energieeffizienz: Immer wichtiger beim Hauskauf

Seit der Energiekrise 2022 spielt der Energieausweis eine entscheidende Rolle. Gebäude mit schlechter Energiebilanz (Klasse F–H) sind günstiger in der Anschaffung, aber teuer im Betrieb und im Wert langfristig benachteiligt. KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung (BEG-Zuschüsse bis 45 %) machen Modernisierungen attraktiv.

Immobilienkauf: Die häufigsten Fehler

Beim Hauskauf passieren immer wieder dieselben Fehler, die teuer werden können. Der größte: Zu wenig Eigenkapital. Experten empfehlen 20-30% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten aus eigener Tasche zu finanzieren.

Zweithäufigster Fehler: Die Lage wird unterschätzt. Eine Immobilie in einer strukturschwachen Region kann langfristig Wert verlieren, während gute Lagen stabil bleiben. Prüfen Sie Infrastruktur, Schulen, Arbeitgeber und Bevölkerungsprognosen.

Checkliste Immobilienkauf

Ein unabhängiger Gutachter kostet 500-1.500 EUR und kann teure Überraschungen verhindern — besonders bei älteren Gebäuden.

Baufinanzierung berechnen: Schritt-für-Schritt

Eine realistische Finanzierungsplanung beginnt mit dem Blick auf die eigene Liquidität. Ihre monatliche Rate sollte 30-35% des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei 5.000 EUR Netto wären das maximal 1.500-1.750 EUR monatlich – inklusive aller wohnbezogenen Kosten.

Die Faustregel für den maximalen Kaufpreis: Nettoeinkommen × 100 × 12 / 6 = Richtwert. Bei 5.000 EUR Netto ergibt das ca. 1.000.000 EUR maximale Gesamtbelastung inklusive Zinsen – was einem Kaufpreis von ca. 500.000-600.000 EUR entspricht (je nach Eigenkapital und Zinssatz).

Finanzierungsbeispiel: 400.000 EUR Kaufpreis

Was kostet ein Haus wirklich?

Neben Kaufpreis und Finanzierungskosten entstehen laufende Kosten: Grundsteuer (ca. 200-600 EUR/Jahr je nach Gemeinde, ab 2026 neue Grundsteuer), Instandhaltungsrücklage (1-2 EUR/m²/Monat bei Eigentumswohnungen, 0,5-1% des Gebäudewerts bei Häusern), Versicherungen und Nebenkosten.

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