Grunderwerbsteür

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Grunderwerbsteuer 2026: Was müssen Sie zahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf und wird oft untersch?tzt. Sie f?llt beim Kauf jeder Immobilie an und muss ? anders als der Kaufpreis ? vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Kein Baudarlehen deckt diese Kosten ab.

✓ Zuletzt aktualisiert: April 2026

Die H?he h?ngt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, NRW, Th?ringen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein). Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das zwischen 14.000 und 26.000 Euro ? ein Unterschied von 12.000 Euro je nach Bundesland.

Grunderwerbsteuer Tabelle 2026: Alle 16 Bundesl?nder

Stand: April 2026. Alle Angaben ohne Gew?hr.

Grunderwerbsteuer berechnen

Die Formel ist einfach: Kaufpreis ? Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Unser Baufinanzierungsrechner berechnet die Grunderwerbsteuer automatisch nach Bundesland ? inklusive aller weiteren Nebenkosten.

Alle Nebenkosten im überblick berechnen

Wann ist die Grunderwerbsteuer f?llig?

Nach dem notariellen Kaufvertrag schickt das Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer ist innerhalb von 4 Wochen nach Bescheid f?llig ? also oft 4?8 Wochen nach Vertragsschluss. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung nötig ist.

Wichtig: Ohne diese Bescheinigung kann kein Grundbucheintrag erfolgen ? ohne Grundbucheintrag keine Eigentumsübertragung. Die Steuer blockiert den gesamten Eigentumsübergang.

Grunderwerbsteuer sparen: Was ist legal möglich?

1. Kaufpreisaufteilung Grundstück / Gebäude

Die Grunderwerbsteuer f?llt nur auf das Grundstück und Gebäude, nicht auf bewegliche Sachen. Wenn der Verkäufer eine hochwertige Einbauk?che, Gartenm?bel oder andere inventarisierf?hige G?ter separat bewertet und im Kaufvertrag auff?hrt, reduziert das die Bemessungsgrundlage. Grenzen: Finanzamt prüft die Werte; zu hohe Kaufpreisaufteilungen werden nicht anerkannt. ?blich: 5.000?20.000 Euro herausgerechnet.

2. Familienangeh?rige kaufen steuerfrei

Käufe zwischen direkten Verwandten in gerader Linie (Eltern ? Kinder, Großeltern ? Enkelkinder) sind steuerfrei. Unter Geschwistern, Tanten/Onkeln oder nicht verheirateten Paaren f?llt die Steuer aber an.

3. Eigenleistungen separat ausweisen

Bei Neubauvertr?gen: Wenn Sie Eigenleistungen (z.B. Malerarbeiten, Bodenverlegung) separat im Werkvertrag ausweisen, reduziert das die Bemessungsgrundlage. Ihr Steuerberater kann das optimieren.

Grunderwerbsteuer vs. andere Kaufnebenkosten

Die gesamten Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: 3,5?6,5% (größter Posten)
• Notar + Grundbuch: ca. 1,5?2% (Pflicht)
• Maklerprovision: 0?3,57% (abhängig von Vereinbarung)
• Gesamtnebenkosten: 5?12% des Kaufpreises
• Grundsteuer 2026: Reform & neue Berechnung

Bei einer 400.000-Euro-Immobilie in NRW (GrESt 6,5%) sind das bis zu 46.000 Euro allein an Nebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital finanziert werden. Mehr zu Eigenkapital und Baufinanzierung.

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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer ? Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis zahlt fast immer der Käufer. Zwar haften beide gesamtschuldnerisch, aber kaufvertragsm??ig wird die Last fast immer dem Käufer auferlegt. Es ist Verhandlungssache, aber Abweichungen sind sehr selten.

F?llt Grunderwerbsteuer auch beim Erben oder Schenken an?

Nein ? Erbschaften und Schenkungen unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer. Das ist oft günstiger, besonders bei gr??eren Immobilienwerten und Freibetr?gen.

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Für selbstgenutzte Immobilien: Nein. Für vermietete Kapitalanlagen: Ja ? die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten und wird über Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht.

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