Schönheitsreparaturen 2026: Wann Mieter renovieren müssen — und wann nicht
Schönheitsreparaturen sind ein Dauerbrenner im deutschen Mietrecht. Viele Mieter glauben, beim Auszug streichen zu müssen — doch zahlreiche Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Was die BGH-Rechtsprechung genau bedeutet und wann Mieter wirklich in der Pflicht sind, erklären wir hier.
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Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen laut Gesetz (§ 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung) folgende Arbeiten:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
- Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren
- Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen
Nicht dazu gehören: Teppichböden verlegen, Wände strukturell reparieren, Schäden durch normale Abnutzung beseitigen, Böden abschleifen oder lackieren. Der Vermieter trägt nach § 538 BGB die Kosten für normale Abnutzung — das ist der gesetzliche Grundsatz.
Wann sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen Klauseln für unwirksam erklärt. Die wichtigsten Fallgruppen:
| Klauseltyp | BGH-Urteil | Wirkung |
|---|---|---|
| Starre Fristenregelung (z. B. „alle 3 Jahre“) | BGH VIII ZR 361/03 | Unwirksam |
| Endrenovierungsklausel ohne Berücksichtigung des Zustands | BGH VIII ZR 199/06 | Unwirksam |
| Renovierungspflicht bei unrenovierter Übergabe | BGH VIII ZR 308/13 | Unwirksam (kein Ausgleich) |
| Quoten-Abgeltungsklausel (anteiliger Ersatz) | BGH VIII ZR 143/14 | Teilweise unwirksam |
| Farbvorgaben für Wände (z. B. „weiß oder creme“) | BGH VIII ZR 166/08 | Unwirksam |
Wenn eine Klausel unwirksam ist, entfällt die Renovierungspflicht vollständig — der Mieter schuldet dann gar nichts, auch wenn die Wohnung tatsächlich abgenutzt ist.
Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung
Seit dem BGH-Urteil von 2015 gilt: Wer eine unrenovierte Wohnung gemietet hat, muss sie auch unrenoviert zurückgeben — außer es gibt eine wirksame Vereinbarung mit angemessenem Ausgleich. Ohne solche Regelung ist die Renovierungspflicht nicht durchsetzbar, auch wenn im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel steht.
Praktischer Tipp: Beim Einzug Fotos machen und ein Übergabeprotokoll unterschreiben. Darin festhalten, in welchem Zustand (Farbe der Wände, Zustand der Böden) die Wohnung übergeben wurde. Das schützt beim Auszug vor ungerechtfertigten Ansprüchen.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?
Nicht automatisch. Viele Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam — besonders starre Fristenregelungen. Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie beim Auszug nicht streichen, selbst wenn die Wohnung sichtlich genutzt aussieht.
Wann muss ich als Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?
Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel steht und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig abgenutzt ist. Die Klausel darf keine starren Fristen, keine Farbvorgaben und keine Endrenovierungspflicht ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands enthalten.
Was passiert, wenn ich eine unrenovierte Wohnung gemietet habe?
Laut BGH müssen Sie eine unrenoviert übernommene Wohnung auch unrenoviert zurückgeben. Renovierungsklauseln sind in diesem Fall unwirksam, es sei denn, Sie haben bei Einzug einen angemessenen Ausgleich vom Vermieter erhalten.
Kann der Vermieter Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen verlangen?
Nur, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag besteht und die Renovierungspflicht tatsächlich entstanden ist. Bei unwirksamen Klauseln gibt es keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters.
Was sind keine Schönheitsreparaturen?
Böden abschleifen, Türen und Fenster ersetzen, Schäden reparieren, Teppiche austauschen oder Sanitäranlagen reinigen sind keine Schönheitsreparaturen im rechtlichen Sinne. Für diese Maßnahmen ist der Vermieter zuständig.
Weiterführende Informationen: Statistisches Bundesamt (Destatis)
