REITs 2026: In Immobilien investieren ohne eigene Immobilie
REITs (Real Estate Investment Trusts) ermöglichen es, mit kleinen Beträgen in professionell verwaltete Immobilienportfolios zu investieren. Sie sind börsennotiert, täglich handelbar und müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns ausschütten. Eine echte Alternative zu direktem Immobilienbesitz — mit weniger Aufwand, aber höherer Volatilität.
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Was sind REITs und wie funktionieren sie?
REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften mit besonderen gesetzlichen Anforderungen. In Deutschland gibt es den sogenannten G-REIT (German REIT), der seit 2007 existiert. Die Anforderungen:
| Kriterium | Anforderung |
|---|---|
| Börsennotierung | Pflicht (regulierter Markt) |
| Mindestanteil Immobilien | ≥ 75 % des Vermögens |
| Mindestausschüttung | ≥ 90 % des Jahresgewinns |
| Mindeststreubesitz | ≥ 15 % bei Börsengang, ≥ 25 % dauerhaft |
| Besteuerung Gesellschaft | Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung |
| Besteuerung Anleger | Volle Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen |
Der steuerliche Vorteil liegt auf Gesellschaftsebene: G-REITs zahlen keine Körperschaftsteuer. Dafür werden die Ausschüttungen beim Anleger voll mit Abgeltungsteuer belastet — ohne Teilfreistellung wie bei normalen Immobilienfonds.
REITs weltweit: Unterschiede USA, Europa und Asien
Der US-REIT-Markt ist mit Abstand der größte und liquideste der Welt. US-REITs decken eine Vielzahl von Immobilientypen ab — von klassischen Bürohochhäusern bis zu Datenzentren und Mobilfunkmasten (Tower REITs):
- Wohnimmobilien (Residential REITs): AvalonBay, Equity Residential
- Gewerbeimmobilien (Office REITs): Boston Properties, SL Green
- Logistik (Industrial REITs): Prologis, Duke Realty
- Gesundheit (Healthcare REITs): Welltower, Ventas
- Infrastruktur (Specialty REITs): American Tower, Crown Castle
Für US-REITs gilt: Deutsche Anleger zahlen 15 Prozent US-Quellensteuer, die auf die Abgeltungsteuer angerechnet wird. Eine Teilfreistellung wie bei Immobilienfonds gibt es bei US-REITs in der Regel nicht.
REIT-ETFs: Breit gestreut mit einem Trade
Wer nicht einzelne REITs auswählen möchte, kann auf REIT-ETFs setzen. Die populärsten Optionen für deutsche Anleger:
- iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (IE00B1FZS350): Globale Gewerbeimmobilien, ca. 330 REITs, Dividendenrendite ca. 2,5–3,5 %
- Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate ETF: Breit gestreut, kostengünstig
- Vanguard Real Estate ETF: Günstiger US-fokussierter REIT-ETF
REIT-ETFs sind mit Immobilienfonds steuerlich vergleichbar — bei reinen REIT-ETFs kann die 60%-Teilfreistellung für Immobilienfonds entfallen, wenn der Fonds nicht als Immobilienfonds klassifiziert ist. Hier den Anbieter genau befragen.
Häufige Fragen
Was ist ein REIT einfach erklärt?
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine börsennotierte Immobiliengesellschaft, die mindestens 90 Prozent ihres Gewinns ausschütten muss. Anleger können mit kleinen Beträgen in große Immobilienportfolios investieren.
Wie werden REITs in Deutschland besteuert?
Ausschüttungen aus deutschen REITs (G-REITs) unterliegen der vollen Abgeltungsteuer von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Eine Teilfreistellung wie bei normalen Investmentfonds gibt es bei G-REITs nicht.
Sind REITs riskanter als direkte Immobilien?
REITs sind börsennotiert und damit deutlich volatiler als direkter Immobilienbesitz. In Krisenzeiten können sie stark fallen. Dafür sind sie täglich handelbar und keine Klumpenrisiken wie eine einzelne Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen REITs und Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds werden nicht täglich an der Börse gehandelt und halten physische Immobilien. REITs sind Aktiengesellschaften, die börsennotiert sind. REITs sind liquider, aber volatiler.
Kann ich mit REITs monatliche Einnahmen erzielen?
Viele REITs schütten quartalsweise oder monatlich (besonders US-REITs) aus. Die Dividendenrendite liegt je nach REIT bei 2 bis 7 Prozent — abhängig von Immobilienart, Hebelgrad und Marktphase.
Weiterführende Informationen: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
