Nebenkosten Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Diese werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist, summieren sie sich auf 8 bis 15% des Kaufpreises. Wer das nicht einkalkuliert, erlebt b?se überraschungen.
Lesezeit: ca. 8 Minuten
Die vier Kostenbl?cke beim Immobilienkauf
1. Grunderwerbsteuer (3,5 € 6,5%)
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkosten-Block. Sie wird vom Bundesland festgelegt:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Kosten bei 400.000? |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 14.000? |
| Hamburg | 4,5% | 18.000? |
| Baden-W?rttemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0% | 20.000? |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 24.000? |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Th?ringen | 6,5% | 26.000? |
2. Notar- und Grundbuchkosten (1,5 € 2,0%)
Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Zusätzlich fallen Kosten für die Eintragung ins Grundbuch an.
- Notarkosten: ca. 1,0?1,5% des Kaufpreises
- Grundbucheintrag: ca. 0,3?0,5%
- Gesamte Beurkundungskosten: ca. 1,5?2,0%
- Bei 400.000?: ca. 6.000?8.000?
3. Maklerprovision (0 € 3,57%)
Seit Dezember 2020 gilt: Bei Wohnimmobilien muss der Verkäufer mindestens 50% der Maklerprovision tragen. Der Käufer zahlt maximal dieselbe H?lfte wie der Verkäufer.
- ?bliche Gesamtprovision: 5,95?7,14% (inkl. MwSt.)
- Käuferanteil maximal: 2,975?3,57%
- Privatverkäufe ohne Makler: 0 Maklerkosten
- Bei 400.000? mit Makler: ca. 11.900?14.280? Provision gesamt
4. Sonstige Kosten
- Gutachter (optional): 500?2.500? ? sehr empfehlenswert bei Bestandsimmobilien
- Umzugskosten: 500?3.000?
- Erste Renovierungen: je nach Zustand 0 bis 30.000?+
Gesamtbeispiel: Immobilienkauf 400.000? in NRW mit Makler
| Kostenblock | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000? |
| Grunderwerbsteuer (6,5%) | 26.000? |
| Notar + Grundbuch (1,8%) | 7.200? |
| Makler (3,57% Käuferanteil) | 14.280? |
| Gesamtnebenkosten | 47.480? (11,9%) |
| Gesamtkosten | 447.480? |
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Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Werden Nebenkosten von der Bank mitfinanziert?
In der Regel nein. Banken finanzieren ?blicherweise max. 100% des Kaufpreises (oder 80?90% bei normalen Konditionen), aber keine Nebenkosten. Sogenannte 110%-Finanzierungen (Kaufpreis + Nebenkosten) sind möglich, aber deutlich teurer und nur für bonit?tsstarke Kunden. Grundregel: Nebenkosten immer aus Eigenkapital einplanen.
Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?
Legal möglich: Grunderwerbsteuer f?llt nur auf das Gebäude an, nicht auf das Inventar/M?bel. Ein realistisch bewertetes Inventarverzeichnis (z.B. K?che 15.000?, Einbauschr?nke 5.000?) reduziert den steuerlichen Kaufpreis ? und damit die Grunderwerbsteuer. Vorsicht: Das Finanzamt prüft bei auff?llig hohen Inventarwerten.
Wann fallen die Nebenkosten an?
Grunderwerbsteuer: Innerhalb von 4 Wochen nach dem Notartermin (Zahlungsaufforderung vom Finanzamt). Notar + Grundbuch: Direkt nach dem Beurkundungstermin. Makler: In der Regel bei Vertragsabschluss oder kurz danach. Planen Sie diese Mittel liquide, nicht in Festgeld oder Aktien.
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Offizielle Quellen: BMF ? Grunderwerbsteuer | Destatis ? Immobilienpreise
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Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Bauzinsen 2026: Was Sie bei der Beratung wissen müssen
Ein Beratungsgespräch zur Baufinanzierung sollte Sie gut vorbereitet antreffen. Kennen Sie Ihren Beleihungsauslauf (LTV), denn dieser beeinflusst den Zinssatz direkt: Unter 60% LTV gibt es die besten Konditionen, über 80% steigen die Zinsen deutlich.
Bringen Sie zur Beratung mit: Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, Kontoauszüge der letzten 3 Monate, eine Selbstauskunft, das Exposé der Immobilie und – falls vorhanden – Ihren aktuellen Bausparvertrag oder laufende Darlehen.
So viel zahlen Sie bei verschiedenen Zinssätzen
| Darlehensbetrag | Zins 3,0% | Zins 3,5% | Zins 4,0% |
|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 833 EUR/Monat | 875 EUR/Monat | 917 EUR/Monat |
| 300.000 EUR | 1.250 EUR/Monat | 1.313 EUR/Monat | 1.375 EUR/Monat |
| 400.000 EUR | 1.667 EUR/Monat | 1.750 EUR/Monat | 1.833 EUR/Monat |
| 500.000 EUR | 2.083 EUR/Monat | 2.188 EUR/Monat | 2.292 EUR/Monat |
Hinweis: Diese Werte zeigen nur den Zinsanteil (ohne Tilgung). Bei 2% Tilgung kommen entsprechend 333/500/667/833 EUR hinzu. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner für Ihre individuelle Berechnung.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je Bundesland), Notarkosten (ca. 1-2%), Grundbucheintragung (ca. 0,5%), Maklercourtage (max. 7,14% inkl. MwSt). Gesamt ca. 10-15%.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenb.).
Wer zahlt die Maklercourtage beim Hauskauf?
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt (meist Verkäufer), zahlt mindestens die Hälfte. Käufer zahlen höchstens so viel wie der Verkäufer.
Wann muss ich die Nebenkosten zahlen?
Grunderwerbsteuer ist innerhalb von 4 Wochen nach dem Kaufvertrag fällig. Notar- und Grundbuchkosten kommen mit der Rechnung, oft 4-8 Wochen nach Beurkundung.
