Die Sondertilgung ist eines der effektivsten Instrumente, um die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung zu senken. Wer jährlich zusätzliche Zahlungen leistet, reduziert nicht nur die Restschuld schneller – er spart über die Laufzeit oft zehntausende Euro an Zinsen.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung des Darlehens – zusätzlich zur regulären Monatsrate. Die meisten Darlehensverträge erlauben kostenlose Sondertilgungen von bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Vertraglich kann mehr ausgehandelt werden.
Rechenbeispiel: Wie viel spart eine Sondertilgung?
Ausgangslage: 300.000€ Darlehen, 3,3% Zinsen, 2% Tilgung, 30 Jahre Laufzeit
- Ohne Sondertilgung: Gesamtzinsen ca. 173.000€, Laufzeit 30 Jahre
- Mit 5.000€ Sondertilgung p.a.: Gesamtzinsen ca. 143.000€ – Ersparnis: 30.000€, Laufzeit verkürzt auf ca. 24 Jahre
- Mit 10.000€ Sondertilgung p.a.: Gesamtzinsen ca. 116.000€ – Ersparnis: 57.000€, Laufzeit verkürzt auf ca. 20 Jahre
Wann ist Sondertilgung sinnvoller als Tagesgeld?
Rechenregel: Wenn Ihr Darlehenszins höher ist als Ihre Sparrendite nach Steuer, lohnt Sondertilgung mehr.
- Darlehenszins: 3,3%
- Tagesgeld netto (nach 25% KeSt): 2,5% × 0,75 = 1,875%
- Ergebnis: Sondertilgung ist 1,4% pro Jahr rentabler als Tagesgeld
Ausnahme: Behalten Sie immer 2–3 Monatsgehälter als liquide Reserve. Dann erst sondertilgen.
Sondertilgung richtig verhandeln
Beim Vertragsabschluss sollten Sie auf folgende Punkte achten:
- 5% p.a. kostenlos ist Standard – auf mehr bestehen (manche Banken bieten 10%)
- Sondertilgungen sollten ohne Ankündigung jederzeit möglich sein (nicht nur einmal jährlich)
- Prüfen Sie ob Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen oder die Rate senken – Laufzeitverkürzung ist meist besser
- Bei höherem Sondertilgungsrecht (10%+) verlangen Banken oft einen Zinsaufschlag von 0,05–0,15% – häufig trotzdem lohnenswert
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| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Rate/Monat | Restschuld Ende |
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Häufige Fragen zur Sondertilgung
Kann ich mehr als 5% sondertilgen?
Nur wenn es vertraglich vereinbart wurde. Ohne entsprechende Klausel können Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese entspricht dem entgangenen Zinsgewinn der Bank und kann bei großen Beträgen mehrere tausend Euro ausmachen. Wichtig: Fragen Sie das vor Vertragsabschluss explizit nach.
Wann im Jahr ist die Sondertilgung am sinnvollsten?
Am Jahresanfang ist besser als am Jahresende – jeder Monat früher spart Zinsen für das gesamte restliche Jahr. Wenn Sie einen Jahresbonus erhalten, setzen Sie diesen direkt nach Eingang ein. Grundregel: Je früher in der Laufzeit, desto größer die Zinseinsparung (weil der Zinseszinseffekt läuft).
Was passiert bei vorzeitiger vollständiger Ablösung?
Wenn Sie das Darlehen komplett ablösen möchten (z.B. wegen Hausverkauf), fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Ausnahme: Nach 10 Jahren Laufzeit können Sie jedes Baudarlehen mit 6 Monaten Kündigungsfrist kündigen – dann ohne Entschädigung, egal wie lange die ursprüngliche Zinsbindung war (§ 489 BGB).
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Expertenvideo: Sondertilgung: Lohnen sich die Extrazahlungen?
Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG (YouTube)
