Tilgungsrechner
Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie Ihr Baudarlehen abbezahlen und wie hoch Ihre Gesamtzinskosten sind. Mit unserem Tilgungsrechner sehen Sie sofort: Was kostet Sie 1% mehr oder weniger Tilgung über die gesamte Laufzeit?
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| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Rate/Monat | Restschuld Ende |
|---|
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Lesezeit: ca. 7 Minuten
Was ist die richtige Tilgungsrate?
| Tilgung p.a. | Monatsrate (300k, 3,3%) | Laufzeit ca. | Gesamtzinsen ca. |
|---|---|---|---|
| 1% | 1.075? | 52 Jahre | 370.000? |
| 2% | 1.325? | 30 Jahre | 174.000? |
| 3% | 1.575? | 22 Jahre | 115.000? |
| 4% | 1.825? | 18 Jahre | 84.000? |
Beispielrechnung: 300.000? Darlehen, 3,3% Zinsen, ohne Sondertilgungen
Warum 1% Tilgung gef?hrlich ist
Die Versuchung ist verst?ndlich: Mit 1% Tilgung ist die Monatsrate am niedrigsten. Aber die Konsequenz ist brutal: Sie zahlen 370.000? Zinsen auf ein 300.000? Darlehen ? mehr als das Darlehen selbst. Und nach 10 Jahren sind Sie kaum vorangekommen: Restschuld noch ca. 270.000?.
Mindestens 2% Tilgung sind Standard. Bei aktuellen Zinsen von 3,3% empfehlen Experten sogar 2,5?3% als optimalen Einstieg.
Tilgung + Sondertilgung kombinieren
Statt einer hohen festen Tilgung können Sie mit niedriger Grundtilgung (2%) und jährlichen Sondertilgungen flexible bleiben. Vorteil: Wenn ein Jahr finanziell schwierig ist, nutzen Sie das Sondertilgungsrecht einfach nicht. Bei guten Jahren: alles in Sondertilgung stecken.
Lesen Sie: Sondertilgung richtig nutzen ? bis zu 57.000? sparen
Tilgung anpassen ? wann und wie
Viele Banken erlauben eine Tilgungsanpassung 1?2 Mal während der Zinsbindung (z.B. +/- 1?2% p.a.). Das kostet meist nichts extra. Sinnvoll bei: Gehaltserhöhung (Tilgung erhöhen), Elternzeit (Tilgung senken), oder wenn Sondertilgungen nicht reichen.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was ist der Unterschied zwischen Anfangstilgung und Gesamttilgung?
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz im ersten Jahr. Da bei gleichbleibender Rate der Zinsanteil sinkt (weniger Schulden = weniger Zinsen), steigt die effektive Tilgung automatisch jedes Jahr. Bei 2% Anfangstilgung und 3,3% Zinsen ist die Tilgung nach 10 Jahren bereits bei ca. 2,7% ? der Zinseszinseffekt arbeitet für Sie.
Sollte ich bei fallenden Zinsen lieber wenig tilgen?
Nur wenn Sie das Geld anderweitig mit höherer Rendite anlegen können (z.B. ETF mit >4% Erwartungsrendite). Rein rechnerisch: Bei 3,3% Zins müssen Ihre Investitionen nach Steuer mehr als 3,3% bringen. Das ist mit ETFs langfristig möglich, aber mit Risiko verbunden. Konservative Empfehlung: Solide Tilgung + kleiner Investitionsanteil.
Kann die Bank eine Mindesttilgung verlangen?
Ja ? seit 2016 schreibt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie vor, dass Darlehen im Rahmen der Zinsbindung „angemessen“ getilgt werden müssen. Banken verlangen heute fast immer mindestens 1% Anfangstilgung; manche bestehen auf 2%. In der Praxis: Alles unter 2% wird zunehmend schwierig zu finanzieren.
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Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Bauzinsen 2026: Was Sie bei der Beratung wissen müssen
Ein Beratungsgespräch zur Baufinanzierung sollte Sie gut vorbereitet antreffen. Kennen Sie Ihren Beleihungsauslauf (LTV), denn dieser beeinflusst den Zinssatz direkt: Unter 60% LTV gibt es die besten Konditionen, über 80% steigen die Zinsen deutlich.
Bringen Sie zur Beratung mit: Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, Kontoauszüge der letzten 3 Monate, eine Selbstauskunft, das Exposé der Immobilie und – falls vorhanden – Ihren aktuellen Bausparvertrag oder laufende Darlehen.
So viel zahlen Sie bei verschiedenen Zinssätzen
| Darlehensbetrag | Zins 3,0% | Zins 3,5% | Zins 4,0% |
|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 833 EUR/Monat | 875 EUR/Monat | 917 EUR/Monat |
| 300.000 EUR | 1.250 EUR/Monat | 1.313 EUR/Monat | 1.375 EUR/Monat |
| 400.000 EUR | 1.667 EUR/Monat | 1.750 EUR/Monat | 1.833 EUR/Monat |
| 500.000 EUR | 2.083 EUR/Monat | 2.188 EUR/Monat | 2.292 EUR/Monat |
Hinweis: Diese Werte zeigen nur den Zinsanteil (ohne Tilgung). Bei 2% Tilgung kommen entsprechend 333/500/667/833 EUR hinzu. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner für Ihre individuelle Berechnung.
Häufige Fragen
Was berechnet ein Tilgungsrechner?
Ein Tilgungsrechner zeigt: monatliche Rate, Zinsanteil, Tilgungsanteil, Restschuld nach Zinsbindung und Gesamtzinszahlungen über die Laufzeit.
Wie hoch sollte meine Tilgung sein?
Mindestens 2% Tilgung empfehlen Experten. Bei aktuellen Zinsen von 3-4% macht es Sinn, 2-3% Tilgung zu wählen, um in 25-30 Jahren schuldenfrei zu sein.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Amortisation?
Tilgung ist die planmäßige Rückzahlung der Schuld. Amortisation beschreibt denselben Vorgang – der Begriff wird in Finanzierungsplänen synonym verwendet.
Beeinflusst Sondertilgung meinen Tilgungsplan?
Ja, jede Sondertilgung verkürzt die Restlaufzeit oder senkt die monatliche Rate. Ein guter Rechner zeigt die Auswirkung verschiedener Sondertilgungsszenarien.
