Ferienwohnung kaufen 2026: Rendite, Finanzierung und steuerliche Tipps
026: Rendite, Finanzierung und steuerliche Tipps
Eine Ferienwohnung kaufen — als Geldanlage, als eigenes Urlaubsdomizil oder beides. Ferienvermietung über Airbnb & Co. kann attraktive Renditen erzielen, ist aber arbeitsintensiver als klassische Langzeitvermietung. Was kostet eine Ferienwohnung und worauf musst du achten?
Rendite Ferienwohnung vs. klassische Vermietung
| Kennzahl | Ferienwohnung | Klassische Dauermiete |
|---|---|---|
| Bruttorendite (top) | 6 – 12 % | 3 – 6 % |
| Belegungsrate (nötig für Rentabilität) | mindestens 50 – 60 % | 95–100 % (Dauermiete) |
| Kosten pro Buchung | Reinigung, Plattformgebühren 15–20 %, Ausstattung | Kaum |
| Verwaltungsaufwand | Hoch (Gästewechsel, Kommunikation, Schlüssel) | Gering |
| Leerstandsrisiko | Saisonal hoch | Sehr niedrig |
Finanzierung Ferienwohnung: Was Banken fordern
| Parameter | Ferienwohnung | Erstimmobilie |
|---|---|---|
| Eigenkapital (Mindest) | 25 – 40 % | 10 – 20 % |
| Beleihungsauslauf | bis 60 – 70 % | bis 80 % |
| Zinssatz (Aufschlag) | +0,3 – 0,8 % gegenüber Eigenheim | Basis |
| Mieteinnahmen anrechenbar? | Oft nur 60–70% anrechenbar (Leerstandsrisiko) | 100 % bei Nachweis |
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Steuer bei Ferienvermietung: Achtung Gewerblichkeit
- Einkünfte aus V+V: Normal Vermietung = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, alle Kosten absetzbar
- Gewerbliche Ferienvermietung: Ab bestimmter Intensität (Werbung, Zimmerservice, Frühstück) kann Gewerbe drohen — Gewerbesteuer möglich
- Eigennutzung: Wenn du selbst urlaubst, werden Kosten anteilig gekürzt — nur auf tatsächlich vermietete Tage
- Umsatzsteuer: Ab 22.000 € Umsatz/Jahr Umsatzsteuerpflicht möglich (Kurzfristvermietung = 7 % USt)
- Zweitwohnungsteuer: In manchen Städten/Gemeinden auf Nicht-Hauptwohnsitze
Beliebteste Standorte für Ferienwohnungen DE
Renditemäßig attraktiv: Nordseeküste (Sylt, Föhr, St. Peter-Ording), Ostsee (Rügen, Usedom), Bayerische Seen (Tegernsee, Chiemsee), Schwarzwald, Allgäu. Wichtig: Vermietungsquote und saisonale Schwankungen vorab recherchieren (AirDNA-Daten, lokale Tourismuszahlen).
Lesezeit: ca. 4 Minuten
Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Weiterführende Informationen: Bundesministerium der Finanzen
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