Maklercourtage 2026: Wer zahlt wie viel und wann
Die Maklercourtage — auch Maklerprovision oder Maklergebühr — ist das Honorar des Immobilienmaklers für die Vermittlung einer Immobilie. Seit der Reform des Maklerrechts 2020 gelten klare Regeln, wer beim Kauf wie viel zahlt. Beim Mietvertrag zahlt bereits seit 2015 der Auftraggeber.
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Maklercourtage beim Immobilienkauf: Aufteilung seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklergesetz für private Wohnimmobilien. Die entscheidende Neuerung: Käufer können maximal so viel zahlen, wie der Verkäufer zahlt:
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision | Käuferanteil (max. 50 %) | Verkäuferanteil |
|---|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg, NRW, Hessen | 7,14 % (inkl. MwSt.) | 3,57 % | 3,57 % |
| Niedersachsen, Bremen | 5,95 % (inkl. MwSt.) | 2,975 % | 2,975 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % (inkl. MwSt.) | 3,125 % | 3,125 % |
Zahlt der Verkäufer eine höhere Provision, darf er höchstens diesen Betrag auf den Käufer überwälzen. Umgekehrt gilt: Zahlt der Verkäufer nichts, zahlt auch der Käufer nichts. Das schützt Käufer vor einer einseitigen Provisionsbelastung.
Maklercourtage beim Mietvertrag: Bestellerprinzip seit 2015
Für Mietverträge gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. In der Praxis bedeutet das fast immer: Der Vermieter zahlt — wenn er den Makler für die Mietersuche engagiert.
- Vermieter beauftragt Makler → Vermieter zahlt (max. zwei Nettokaltmieten plus MwSt.)
- Mieter beauftragt Makler (z. B. für Wohnungssuche) → Mieter zahlt
- Makler bietet Wohnung aus eigenem Bestand an → kein Courtageanspruch gegenüber dem Mieter
Makler, die entgegen dem Bestellerprinzip Courtage vom Mieter verlangen, machen sich strafbar (Bußgeld bis 25.000 Euro). Bereits gezahlte Courtage kann zurückgefordert werden.
Maklercourtage: Steuern, Verhandlung und Alternativen
Die Maklercourtage beim Kauf kann beim Finanzamt als Teil der Anschaffungskosten berücksichtigt werden — und damit bei vermieteten Immobilien über die Abschreibung steuerlich wirksam werden. Bei selbstgenutzten Immobilien ist sie hingegen nicht direkt absetzbar.
Wichtig: Die Courtage ist verhandelbar, insbesondere in einem Käufermarkt oder bei besonders schneller Abwicklung. Auch provisionsfreie Immobilien (z. B. Neubau direkt vom Bauträger) sind eine Alternative. Online-Plattformen wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen bieten zunehmend provisionsfreie Angebote.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklercourtage in Deutschland 2026?
Die Maklercourtage bei Immobilienkäufen liegt je nach Bundesland bei 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.), hälftig aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Beim Mietvertrag trägt der Vermieter als Auftraggeber die Courtage.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf?
Beim Kauf gibt es kein vollständiges Bestellerprinzip. Aber: Seit 2020 kann der Verkäufer seinen Courtagenanteil maximal zu 50 Prozent auf den Käufer überwälzen. Zahlt der Verkäufer keine Courtage, zahlt auch der Käufer keine.
Ist die Maklercourtage steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien kann die Courtage als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei selbstgenutzten Immobilien ist sie steuerlich nicht absetzbar.
Kann ich die Maklercourtage zurückfordern?
Wenn ein Makler rechtswidrig Courtage verlangt hat (z. B. Verstoß gegen das Bestellerprinzip bei Mietverträgen), kann die gezahlte Summe zurückgefordert werden. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Gibt es Immobilien ohne Maklercourtage?
Ja. Viele Eigentümer verkaufen oder vermieten direkt ohne Makler. Außerdem bieten Neubauobjekte vom Bauträger häufig Provisionsfreiheit. Online-Portale haben den provisionsfreien Markt deutlich vergrößert.
Weiterführende Informationen: Statistisches Bundesamt (Destatis)