Abschreibung Immobilien (AfA) 2026: Steuern sparen als Vermieter
Die Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung) ist eines der wichtigsten Steuersparmittel für Immobilieneigentümer, die vermieten. Sie erlaubt es, jährlich einen Teil der Anschaffungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen — und so die Steuerlast erheblich zu senken.
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Abschreibung Immobilien (AfA): Steuern sparen als Vermieter
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| Immobilientyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (ab 2023 fertiggestellt) | 3% p.a. | 33 Jahre |
| Wohngebäude (1925–2022) | 2% p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (vor 1925) | 2,5% p.a. | 40 Jahre |
| Gewerbeimmobilien | 3% p.a. | 33 Jahre |
| Denkmalschutz-Immobilien | 7–9% p.a. (erste 10 Jahre) | Sonderregelung §7i EStG |
AfA-Berechnung: Rechenbeispiel
Kaufpreis Wohnung: 300.000 € | Baujahr: 2010 | Zum Vermieten gekauft
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 300.000 € |
| Anteil Grundstück (nicht abschreibbar) | 60.000 € (20%) |
| Abschreibungsfähige Basis (Gebäudeanteil) | 240.000 € |
| AfA-Satz (Baujahr 2010) | 2% p.a. |
| Jährliche AfA | 4.800 € |
| Steuersatz 35% → jährliche Steuerersparnis | ca. 1.680 € |
Was darf beim Grundstücksanteil eingerechnet werden?
Der Grundstücksanteil variiert je nach Lage stark:
- Metropollagen (München, Berlin, Hamburg): 30–50% Grundstücksanteil üblich
- Mittelstädte: 15–25% Grundstücksanteil
- Ländliche Lagen: 5–15% Grundstücksanteil
Das Finanzamt kann den Grundstücksanteil vorgeben — oder ein Gutachten belegt den korrekten Wert. Bei einer falschen Aufteilung droht Nachzahlung.
Weitere absetzbare Kosten für Vermieter
- Zinsen für Immobilienkredit (volle Absetzbarkeit bei Vermietung)
- Instandhaltungskosten und Reparaturen
- Verwaltungskosten, Hausverwaltung
- Grundsteuer, Gebäudeversicherung
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberaterkosten (anteilig)
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FAQ: Abschreibung Immobilien
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- Aktuelle Bauzinsen 2026
Zinsen verstehen: So funktioniert der Zinsmarkt
Der Leitzins der EZB ist der wichtigste Hebel für Spar- und Kreditzinsen in Deutschland. Steigt der Leitzins, werden Kredite teurer und Sparzinsen besser. Fällt er, sinken Kreditkosten – aber auch Tagesgeld und Festgeld rentieren weniger. Der Transmissionskanal vom EZB-Entscheid zum Kundenprodukt dauert meist 1–3 Monate.
Bei Baufinanzierungen ist nicht der EZB-Leitzins direkt maßgeblich, sondern die 10-jährigen Bundesanleihen. Diese bilden den Referenzrahmen für Hypothekenzinsen. Wenn die Inflation sinkt und die Wirtschaft schwächelt, fallen Anleihezinsen – und damit auch Bauzinsen.
So vergleichen Sie Zinsen richtig
Beim Vergleich von Spar- und Kreditangeboten ist der effektive Jahreszins entscheidend, nicht der Nominalzins. Der Effektivzins berücksichtigt alle Kosten und Gebühren. Bei Tagesgeld und Festgeld gibt es keine Gebühren – hier entsprechen Nominal- und Effektivzins einander.
Wichtig: Neukunden-Aktionszinsen bei Tagesgeld laufen oft nur 3–6 Monate. Danach gilt der deutlich niedrigere Bestandskundenzins. Wer maximale Rendite will, muss bereit sein, regelmäßig den Anbieter zu wechseln. Alternativ bieten Festgeldleiter (mehrere Festgelder gestaffelt) Flexibilität bei gleichzeitig hoher Rendite.
Zinseszins: Der stärkste Effekt im Finanzbereich
Der Zinseszins-Effekt entfaltet seine volle Kraft über lange Zeiträume. Wer jeden Monat 200 EUR bei 3 % Festgeldrendite anlegt, hat nach 10 Jahren 27.955 EUR – davon 3.955 EUR reine Zinsen. Bei ETFs (angenommene 7 % p.a.) wären es 34.606 EUR – 10.606 EUR Rendite auf dieselben Einzahlungen. Der Unterschied wächst mit der Zeit exponentiell.
Weiterführende Informationen: Bundesministerium der Finanzen
Weiterführende Ressourcen
- Alle Steuervorteile für Immobilien-Investoren im Überblick (kapitalanlage.one) – AfA, Werbungskosten, Spekulationsfrist und GmbH-Struktur kompakt erklärt.
- Immobilienkredit steuerlich absetzen: alle Vorteile für Eigennutzer und Vermieter (immobilien-erfahrung.de) – Was genau absetzbar ist – mit konkreten Rechenbeispielen.
