Grundsteuerreform 2026: Neue Bewertung, Hebesätze und Auswirkungen
Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2026 in Deutschland in Kraft. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurden die veralteten Einheitswerte (aus den Jahren 1964 bzw. 1935) durch neue Berechnungsmethoden ersetzt. Was sich genau verändert hat und was Eigentümer wie Mieter jetzt wissen müssen, erklären wir hier.
✓ Zuletzt aktualisiert: April 2026
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Warum kam die Grundsteuerreform?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig: Die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 (West) und 1935 (Ost) entsprachen nicht mehr den tatsächlichen Immobilienwerten. Grundstücke in begehrten Lagen wurden systemisch unterbewertet, Grundstücke in strukturschwachen Regionen überbewertet.
Der Gesetzgeber musste bis Ende 2024 ein neues System schaffen. Das Ergebnis: die Grundsteuerreform mit drei Säulen — Bundesmodell, Länderöffnungsklausel und Optionsmodell für Länder.
Drei Modelle: Bundesmodell, Bayern, Hessen und Co.
Die Reform gibt den Bundesländern das Recht, eigene Berechnungsmodelle einzuführen. Das führt zu einem Flickenteppich:
| Modell | Bundesländer | Bewertungsbasis |
|---|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, MV, NRW, RLP, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | Bodenwert + Gebäudewert |
| Flächenmodell | Bayern | Grundstücksfläche + Wohnfläche (unabhängig vom Wert) |
| Bodenwertmodell | Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen | Nur Bodenwert |
| Kombinationsmodell | Baden-Württemberg | Bodenwert (ohne Gebäude) |
In Bayern ist die Grundsteuer für Immobilien mit großer Wohnfläche in günstigen Lagen besonders attraktiv — da nur die Fläche, nicht der Wert zählt. In Städten wie München kann das zu deutlich niedrigerer Grundsteuer führen als im Bundesmodell.
Auswirkungen auf Eigentümer und Mieter
Die Bundesregierung betonte das Prinzip der „Aufkommensneutralität“: Die Kommunen sollen durch die Reform nicht automatisch mehr Geld einnehmen. In der Praxis war das kaum zu halten — viele Gemeinden haben ihre Hebesätze nach unten angepasst, um die veränderten Grundsteuermesszahlen zu kompensieren.
Für Eigentümer und Mieter bedeutet das in der Praxis:
- Eigentümer in aufgewerteten Lagen: höhere Grundsteuer möglich
- Eigentümer in weniger begehrten Lagen: potenziell niedrigere Grundsteuer
- Mieter: Grundsteuer ist als Betriebskosten umlagefähig — Veränderungen schlagen auf die Nebenkosten durch
- Bestandsschutz: Klagen gegen neue Bescheide möglich, wenn Bewertung unzutreffend
Wer einen neuen Grundsteuerbescheid erhalten hat und diesen für fehlerhaft hält, sollte innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und einen Steuerberater konsultieren.
Häufige Fragen
Wann gilt die neue Grundsteuer?
Die neue Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2026. Die Finanzämter haben ab 2022 neue Grundsteuerwert-Bescheide versendet, die ab 2026 die Berechnungsgrundlage bilden.
Zahlen Mieter mehr Grundsteuer durch die Reform?
Möglicherweise. Die Grundsteuer ist als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig. Steigt die Grundsteuer für das vermietete Objekt, kann der Vermieter diesen Anstieg in der Nebenkostenabrechnung weitergeben.
Was ist der Unterschied zwischen Bundesmodell und Bayerischem Modell?
Im Bundesmodell fließen Bodenwert und Gebäudewert in die Berechnung ein. Bayern verwendet stattdessen ein reines Flächenmodell, bei dem nur die Grundstücks- und Wohnfläche zählt — unabhängig vom tatsächlichen Marktwert.
Kann ich gegen den neuen Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Ja. Wer den neuen Grundsteuerwert-Bescheid für fehlerhaft hält, kann innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt einlegen. Zahlreiche Musterklagen sind bundesweit anhängig.
Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?
Das hängt vom Bundesland, der Gemeinde (Hebesatz) und dem Grundsteuerwert ab. Durchschnittlich zahlen Einfamilienhausbesitzer in Deutschland zwischen 500 und 1.500 Euro Grundsteuer pro Jahr — mit teils erheblichen regionalen Unterschieden.
Weiterführende Informationen: Bundesministerium der Finanzen
