Immobilien als Altersvorsorge 2026: Rendite, Risiken & Alternativen
Immobilien gelten in Deutschland als Klassiker der Altersvorsorge – „Betongold“ soll vor Inflation schützen und im Alter mietfreies Wohnen ermöglichen. Doch lohnt sich der Kauf wirklich? Ein nüchterner Vergleich mit ETFs und Rentenversicherungen.
Lesezeit: ca. 5 Minuten
Immobilie vs. ETF als Altersvorsorge: Direktvergleich
| Kriterium | Eigenheim | Vermietete Immobilie | ETF-Sparplan |
|---|---|---|---|
| Rendite p.a. | 3–5 % (gesparte Miete + Wertsteigerung) | 3–6 % (Mietrendite + Wertsteigerung) | 7–9 % (historisch MSCI World) |
| Liquidität | Sehr gering | Gering | Sehr hoch (täglich) |
| Diversifikation | Keine | Gering | Hoch (1.600+ Unternehmen) |
| Aufwand | Mittel (Instandhaltung) | Hoch (Mieter, Verwaltung) | Sehr gering |
| Steuervorteil | Mietfreiheit steuerfrei | AfA, Werbungskosten absetzbar | Sparerpauschbetrag 1.000 EUR |
| Fremdkapitalhebel | Ja (Kredit) | Ja (Kredit) | Nein |
Mietrendite berechnen: Richtwerte 2026
| Lage | Kaufpreis/m² | Miete/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| München/Frankfurt (Top) | 7.000–10.000 EUR | 18–25 EUR | 2,5–3,5 % |
| Hamburg/Berlin (A-Stadt) | 4.500–7.000 EUR | 14–20 EUR | 3–4 % |
| Mittelstadt (B-Lage) | 2.000–3.500 EUR | 8–12 EUR | 4–6 % |
| Ländliche Regionen | 800–2.000 EUR | 5–8 EUR | 5–8 % (höheres Leerstandsrisiko) |
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Altersvorsorge 2026: Die drei Säulen im Überblick
Das deutsche Rentensystem beruht auf drei Säulen: gesetzliche Rente (Umlageverfahren), betriebliche Altersvorsorge (bAV) und private Vorsorge (Riester, Rürup, ETFs, Immobilien). Experten empfehlen, alle drei zu nutzen – die gesetzliche Rente allein reicht für die meisten nicht aus, um den Lebensstandard zu halten.
Die Rentenlücke – die Differenz zwischen letztem Gehalt und gesetzlicher Rente – beträgt durchschnittlich 40–50 % des letzten Nettoeinkommens. Bei einem Nettogehalt von 2.500 EUR ergibt das eine monatliche Lücke von 1.000–1.250 EUR im Rentenalter. Diese Lücke muss durch eigene Ersparnisse oder andere Vorsorgeformen geschlossen werden.
Riester vs. Rürup vs. ETF: Was ist besser?
Riester-Rente lohnt sich besonders für Familien mit Kindern (Zulagen 185 EUR Grundzulage + 300 EUR je Kind) und Niedrigverdiener. Für Selbstständige und Gutverdiener ist die Rürup-Rente steuerlich attraktiver (Beiträge bis 27.566 EUR absetzbar). ETF-Sparpläne bieten die höchste Flexibilität und historisch die beste Rendite – ohne staatliche Förderung, aber auch ohne Einschränkungen bei Auszahlung.
Betriebliche Altersvorsorge ist für Arbeitnehmer fast immer empfehlenswert: Durch Entgeltumwandlung sparen Sie Steuern und Sozialabgaben, der Arbeitgeber zahlt mindestens 15 % dazu. Ab einer Beitragsdauer von 15+ Jahren und in mittleren Einkommensklassen ist die bAV kaum zu schlagen.
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Weiterführende Informationen: Deutsche Rentenversicherung
